Die Bodenwertermittlung

Gemäß Wertermittlungsverordnung ist der Bodenwert bei einer ausreichenden Anzahl von Vergleichsdaten im Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Der Bodenwert kann aber auch auf Grundlage von Bodenrichtwerten ermittelt werden. Der Bodenrichtwert wird aus der Kaufpreissammlung des zuständigen Gutachterausschusses abgeleitet. Er entspricht dem durchschnittlichen Lagewert für baureife, altlastenfreie Grundstücke. Erschließungs- und Kostenerstattungsbeiträge nach dem BauGB sind im Bodenrichtwert bereits enthalten. Weist das zu bewertende Grundstück wesentliche Abweichungen in den wertbestimmenden Eigenschaften auf, z. B. Bodenbeschaffenheit, Grundstückszuschnitt, Entwicklungszustand, Art und Maß der baulichen Nutzung etc., so weicht auch der Bodenwert vom Bodenrichtwert ab.

 

 

Das Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren wird bei Objekten angewendet, die vornehmlich der Eigennutzung dienen und nicht zur Erwirtschaftung von Erträgen errichtet wurden. Die Wertermittlung basiert auf der Feststellung der Herstellungskosten der baulichen Anlagen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zuzüglich des ermittelten Bodenwertes. Der Wert der baulichen Anlagen und der Bodenwert sind jeweils separat zu ermitteln. Das Sachwertverfahren findet vornehmlich bei selbstgenutzten Eigentumswohnungen, sowie Ein- und Zweifamilienhäusern Anwendung.

 

Das Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren wird bei Objekten angewendet, deren vordergründiger Zweck die Erwirtschaftung von nachhaltig erzielbarem Ertrag ist. Die Verzinsung der Investition ist maßgeblich für die Preisbildung. Der Ertragswert wird aus der Summe der baulichen und sonstigen Anlagen und dem Bodenwert ermittelt. Der Wert des Bodens und der Wert der baulichen und sonstigen Anlagen ist separat zu ermitteln. Das Ertragswertverfahren wird vornehmlich bei vermieteten Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäusern und gemischt genutzten Wohn- u. Geschäftshäusern angewendet.

 

Das Sach- und Ertragswertfahren führt nicht unmittelbar zum Verkehrswert, da nach der Ermittlung des „vorläufigen“ Sach- bzw. Ertragswertes noch wertbeeinflussende Gegebenheiten (Marktanpassungen und/oder boG’s) berücksichtigt werden müssen.

 

Das Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertfahren erfolgt die Wertermittlung anhand der Gegenüberstellung einer ausreichenden Anzahl von Vergleichsgrundstücken. Das Bewertungsobjekt und die Vergleichsgrundstücke müssen in Ihrer Art, Größe und Beschaffenheit vergleichbar sein. Kann das Vergleichswertfahren angewendet werden, so führt es im Ergebnis direkt zum Verkehrswert, da wertbeeinflussende Gegebenheiten bei der Auswahl der Vergleichsgrundstücke bereits berücksichtigt wurden.